曹山石:华夏幸福开了一个啥都没说的会 机构更慌了

国际投行研究报告

华夏幸福,名字取得挺好听的,而且其造城的伟大战略此前还把平安马明哲拉上了船。依靠造城的战略,华夏幸福老板也以500多亿的身价成为河北首富。

然而,和泰禾集团富翁黄其森一样,华夏幸福对于政府坚持房地产的调控的决心低估了很多,很多,他们都梦想这次的调控和过往一样,只是走过场。

数据显示,华夏幸福截至 2020 年三季度末有息负债规模达 2185 亿元,对应净负债率 214%。现在,在三条红线之下,眼看和平安的对赌完成困难,而随着海内外中介机构调低评级,其融资手段枯竭,股债双杀,这路线和泰禾集团基本一样,看起来有很多抵押物,但现金流的枯竭就如人得了新冠一样,被一口气闷死,平安已经亏损了90亿,假如平安萌生退意,河北首富恐怕也是凶多吉少,而平安损失也非常惨重。

凌通社一直认为,此次的房地产调控中,一定会有看起来牛逼的房地产公司倒下,这也是为什么凌通社一直说不要做梦万科会收购泰禾的原因。同理,平安虽然损失惨重,也决不会在华夏幸福进IC之前有什么动作。华夏幸福下行之路恐怕什么刚刚开始。

山石发了一个推

1月13日,穆迪将华夏幸福(600340.SH)的Ba3企业家族评级和华夏幸福 (开曼)投资有限公司支持的高级无担保评级下调至B2;同时将这些评级纳入评估范围,以便进一步下调评级。

穆迪认为,评级下调反映出华夏幸福的经营业绩和产生的现金流均低于预期,鉴于 其流动性状况不佳,且在未来12-18个月内有大量债务到期或成为可推举债务,这加大了其再融资风险。

美元债利率10.875

国内债已经打了7折以上

平安已浮亏90亿

根据华夏幸福最早引入平安股权投资时的约定,公司需在2020年度实现净利润180亿元,但根据2020年第三季报,华夏幸福前三季度净利润为72.8亿元,只完成了180亿元的40%。要在第四季度实现超过100亿的利润,其压力可谓不小。

中金公司:业绩对赌难达成,盈利增长料承压

投资建议

我们将华夏幸福投资评级由跑赢行业下调至中性,目标价下调32%至 11.09 元,对应 3.0/2.7 倍 2021/2022 年市盈率和 7%的下行 空间。理由如下:

 “三条红线”新规施压公司负债端。截至 2020 年三季度末, 公司有息负债规模达 2185 亿元,对应净负债率 214%,剔除 预收款的资产负债率 78%,属于“三条红线”规定中的红档 房企。我们在近期发布的报告《拨云见日,去伪存真:数说 “三条红线”》中对 26 家样本房企的达标过程进行了推算。 结果显示,为实现降档目标,华夏幸福未来年份拿地强度将 下降,存量土储规模难以提升,土储覆盖倍数维持在 1.3 倍 左右;同时,公司存量土储质和量上存在不足,我们估算公 司当前未售货值约 1300 亿元,仅能覆盖未来 1 年左右的销售 额,存量土储中三四线城市占比 75%,环京地区占比 52%, 去化难度偏高,共同导致销售增长可能失速(2019 年公司房 地产销售额同比下降 20%,1-3Q20 同比下降 61%)。此外公 司存量的住宅、商办项目以及产业园区后续仍有大量刚性开 发指出,我们预计公司经营性现金流将持续承压,转正难度 较大(2019 年公司经营性现金流出 318 亿元,1-3Q20 流出251 亿元)。

 业绩对赌难达成,盈利增长料承压。根据业绩对赌协议,公 四 2020 年须实现归母净利润 180 亿元,2020 年前三季度公 司归母净利润同比下降 25%至 73 亿元。我们预计公司难以完 成 2020 年业绩对赌要求(其中房地产结算收入 560 亿元,产 业发展服务收入 335 亿元,对应归母净利润 132 亿元),同时 考虑到预收房款同比持续下降,公司未来结算收入和利润增 速亦将承压。

责任编辑:陈悠然 SF104

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